Quito

Sector Inmobiliario Quito Ene 2021

Compartimos nuestro último reporte con cifras del comportamiento del sector inmobiliario en Quito, actualizado a Dic 2020 / Ene 2021 en el cual se observa el impacto de la pandemia y la situación económica en este último año. El siguiente cuadro resumen la oferta de proyectos residenciales, que baja tanto en número de proyectos como de unidades 11%, y por otro lado el precio de venta por m2 mantiene tendencia a la baja desde el año 2017. Los proyectos nuevos (arrancaron durante 2020), vienen con precio inferior en 5% al promedio de la oferta actual.

Se puede observar que el número de meses en oferta de los proyectos aumenta a 31 meses en promedio dada la contracción en la ventas, que fue 58% en numero de unidades en 2020, como se observa en siguiente tabla. La absorción (número de unidades vendidas en promedio al mes por proyecto) también baja, pasando de 1,02 unidades en 2019 a 0,75 en 2020.

Esta contracción en ventas de unidades, guarda relación con el estudio que realizamos en Mayo 2020 durante el confinamiento, en el cual el 58% de los encuestados nos dijeron que van a postponer la compra de vivienda, y su comportamiento en cuanto al futuro en distintos rubros, como resume el siguiente cuadro.

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Estudio Consumidor Mayo 2020

Compartimos el resumen del estudio de mercado que realizamos a inicios de Mayo 2020, para entender los cambios en ciertos comportamientos del consumidor.

Los principales hallazgos del estudio son los siguientes:

  1. Los consumidores tenemos una perspectiva diferente en cuanto a la manera de comprar ahora que estamos enfrentando una situación compleja, el mundo será otro luego del COVID 19.
  2. Ahora es muy importante reducir el gasto, priorizar el ahorro, y entender las necesidades de los clientes – sobre todo de la Generación Z.
  3. Es un MUST tener clientes satisfechos, ya que son quienes comentan sus experiencias positivas en redes sociales, y así recomienden nuevos clientes.
  4. Las plataformas digitales están para ser parte de nuestras vidas – los pedidos online aumentaron drásticamente durante el COVID, lo cual presenta un reto que es la logística eficiente en tiempo y costos. En el próximo estudio veremos que piensa la gente en cuanto al servicio de “Delivery” cuando estemos en “semáforo verde”

Finalmente, presentamos las marcas que, según los consumidores, han actuado de manera correcta durante esta pandemia en Quito, Guayaquil, y Cuenca.

El 5 de junio presentaremos la 2da ola del estudio nacional
¿QUÉ HAY DESPUÉS DEL AISLAMIENTO?
Verdaderos insights de lo que se viene

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Comportamiento del sector inmobiliario

A continuación se presenta un breve resumen del comportamiento del sector inmobiliario en las principales 2 ciudades del país, campo que lo terminamos en Febrero 2020.

Oferta Inmobiliaria

Se observa importante número de proyectos en las 2 ciudades, Quito en promedio 580 proyectos en marcha en los últimos 4 años, y Guayaquil 89. Sin embargo, en número de unidades disponibles (viviendas disponibles a la venta) las 2 ciudades tienen cifras similares alrededor de 9000 unidades, y las 2 con tendencia al alza por lo que la oferta es amplia y en la situación actual va a tomar alrededor de un par de años en que se absorba la oferta actual. El crecimiento de la oferta en Quito pasa de 1.7 millones de m2 en 2016 a 2.1 millones de m2 en 2019; y en Guayaquil de 1.2 millones de m2 a 1.7 millones en el mismo periodo.

Prueba que la oferta está alta, es la tendencia de precio promedio por m2 a la baja en Quito pasando de $ 1,286 en Dic 2016 a $ 1,253 en Dic 2019, es decir reducción del 1% anual. Mientras que en Guayaquil, el precio promedio por m2 es estable con leve crecimiento de 0.4% anual. Recordemos que durante la bonanza petrolera de 2009 a 2014, el valor promedio por m2 presentaba variaciones anuales positivas de 11% anual, sin duda eran otras épocas.

Demanda Inmobiliaria

La velocidad de venta en estos últimos años se ha visto afectada por la situación económica del país – alto endeudamiento, precios de petróleo inferiores desde año 2015, niveles de desempleo, etc. 

El siguiente cuadro presenta la absorción anual en Quito y Guayaquil, y las 2 ciudades presentan tendencia a la baja en el ritmo de ventas en los últimos 2 años. Este índice de absorción presenta el número promedio de unidades de vivienda vendidas al mes por proyecto.

Al desagregar la absorción por rango de precios, se puede apreciar que las viviendas del segmento VIP / VIS tienen mayor velocidad de ventas que segmentos con precio mayor a US$ 100,000 por vivienda, como muestra el siguiente cuadro con cifras de Quito. Guayaquil presenta comportamiento similar.

Una vez que pase esta emergencia sanitaria, aun tendremos que hacerle frente a la situación económica compleja con precio de petróleo muy por debajo del presupuestado, por lo que seguro la variable mas relevante en el sector inmobiliario para la velocidad de ventas será el precio.

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